Respostas sobre a Arena – Final

Chegamos à última etapa da entrevista sobre o projeto Arena com o presidente da Grêmio Empreendimentos, Adalberto Preis. Lógico que as perguntas não se esgotam aqui, mas acredito que o material ficou bem interessante e completo. Esse tópico responde perguntas feitas nos comentários do post Respostas Sobre a Arena – Parte 5. Se alguma questão feita naquele tópico não aparece aqui, é porque a resposta já havia sido dada em outra parte do extenso material.

Na terça-feira, mais um passo foi dado: o mastro que será colocado no terreno da futura casa Tricolor começou a ser instalado. Fotos e informações aqui, aqui e aqui.

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1- Tenho uma dúvida de caráter jurídico: vamos supor que, devido algum desajustado mental, a Arena seja interditada por alguns jogos, com perda de mando de campo, haverá algum ressarcimento por parte da instituição Grêmio à empresa gestora? De que forma esses contratempos dessa natureza foram acertados em contrato?

Está tudo regrado no contrato. A Superficiária será responsável pela segurança das pessoas que comparecerem à Arena e deverá zelar por manter o campo livre e desimpedido de invasões, objetos e quaisquer outros elementos e fatos que possam prejudicar a corrência da partida, ou ser utilizados como motivo para a punição de perda de mando de campo.

Nos casos em que os jogos não possam ser realizados na Arena em decorrência de punição aplicada ao Grêmio por culpa da Superficiária, deverá a Superficiária reembolsar o Grêmio pelo valor correspondente ao total do custo suportado por este para realizar a partida em outro local, independentemente das receitas que ao Grêmio auferir na realização de tal jogo, receitas estas que em tal caso pertencerão exclusivamente ao Grêmio.

Nos casos em que os jogos não possam ser realizados na Arena em decorrência de punição aplicada ao Grêmio por sua culpa, como conseqüência de atos praticados diretamente pelo Grêmio ou seus prepostos, deverá o Grêmio reembolsar à Superficiária, por partida que deixe de ser realizada, o valor correspondente a 60% (sessenta por cento) da receita bruta média de bilheteria apurada nos 5 (cinco) jogos do mesmo campeonato realizados na Arena, imediatamente anteriores ao da punição.


2- Se todo o treinamento for dirigido para o CT de Eldorado do Sul e os jogos do time profissional ocorrerem na Arena, corremos o risco de os atletas de base só poderem pisar o gramado quando forem profissionais?

O Grêmio terá o direito de utilizar a Arena em todos os jogos de futebol em que tenha o mando de campo, sejam eles em competições regionais, estaduais, nacionais ou internacionais, e mesmo em jogos amistosos, quando realizados na Região Metropolitana de Porto Alegre. Poderá também treinar segundo cronograma a ser estabelecido no Plano Anual. Pelo menos em duas hipóteses os atletas da base poderão “pisar o gramado”: em treinamentos contra os profissionais e em jogos preliminares. Não há nenhuma proibição de que, o cronograma de utilização da Arena preveja, também, jogos da base.

3- O Custo da Arena em R$350 milhões não está alto, já que o entorno não nos pertencerá?

Todos os estudos indicam ser valor compatível e adequado para a construção de uma Arena nos moldes e com a qualidade pretendida.
4- As vagas de estacionamento as 2000 e poucas que estão dentro da arena o Grêmio terá lucro sobre elas?

Haverá 314 vagas de uso exclusivo e permanente do Grêmio. As demais serão locadas para os jogos e demais atividades da Arena multiuso. Comporão receita da Superficiária que pagará ao Grêmio um preço fixo e um valor variável conforme já explicado. Sendo assim, a resposta é positiva. Com a assunção da gestão pelo Grêmio, após a extinção do direito de superfície, a receita total será do Grêmio.

5- Recentemente, o governo (federal?) anunciou incentivos fiscais para a construção e reforma de estádios nas cidades-sede da copa do mundo 2014. O contrato com a OAS é anterior a este fato. Pergunto: Se realmente ficar mais barato para a OAS erguer a Arena, não deverá a empresa dividir este benefício com o Grêmio?

O Convênio ICMS CONFAZ nº 108, de 26/09/08 autoriza os Estados a concederem isenção de ICMS às operações de mercadorias e bens destinados à construção, ampliação, reforma ou modernização de estádios a serem utilizados na Copa do Mundo de 2014.

Nessa linha, o Governo do Estado do Rio Grande do Sul editou decreto de isenção.

No entanto, a efetividade dessas autorizações dependia de outras concessões por parte do Governo Federal.

O que se espera de nova reunião do CONFAZ prevista para o final deste mês de Março é a autorização aos Estados para concederem a isenção independente da mesma providência pelo Governo Federal.

A expectativa de inclusão da Arena do Grêmio baseia-se na redação genérica “estádios a serem utilizados na Copa do Mundo de 2014”, particularmente, como estádio de apoio. O usufruto do benefício ainda não foi negociado.

6- Quando vão começar a vender as acomodações da Arena (Cadeiras e Camarotes)? Se existe já um cronograma para isso, seria legal divulgar, acho que isso deve começar a ocorrer ainda na fase de construção, quanto antes melhor para todos.

Já há pesquisas de mercado sendo realizadas para a colocação de Cadeiras Gold e de Camarotes. Uma empresa especializada está cuidando disso. Sem data definida para o início da oferta ao público. Com certeza acontecerá antes da conclusão da obra.

http://colunas.globoesporte.com/minwer/2010/03/10/respostas-sobre-a-arena-%e2%80%93-final/

A Arena "em última análise"- parte V

Respostas sobre a Arena – Parte 5

seg, 11/01/10

por minwer.daqawiya |

categoria Entrevista, Projeto Arena

| tags Adalberto Preis

Chegamos a parte que trata do entorno da Arena, informações gerais e algumas perguntas que não entraram nas partes anteriores mas que considerei interessante repassar ao entrevistado. Novamente o Preis apresenta trechos do contrato e cópias de documentos em parte das respostas.

Por já ter ficado bem extenso, não vou ilustrar a matéria com imagens do projeto. Publicarei num outro momento.

Caso restar alguma dúvida que ainda não tenha sido devidamente esclarecida, poderei repassá-la ao Preis para o fechamento dessa matéria.

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ENTORNO

1- Quais são exatamente os empreendimentos envolvidos?

2- Qual é o sistema de partilha dos empreendimentos que envolvem a Arena?

3- Depois do término do contrato o Grêmio será o responsável pelos empreendimentos ao redor da Arena ou eles são de exclusividade da empreiteira?

4- Se os empreendimentos ao redor da Arena não serão do Grêmio, gostaria de saber a o que exatamente o Grêmio tem direito. Apenas a exploração da Arena em si?

5- Como a Arena será auto sustentavel, que é o que tanto pregam, se o Grêmio não terá direito a partilha do lucro do entorno?

O restante do empreendimento será composto por um Complexo Empresarial/Comercial (Shopping Center, Centro de Convenções, salas comerciais), Hotel, Edifício Garagem e Complexo Habitacional. O Grêmio não terá nenhuma participação nesses empreendimentos.

6- De quem vai ser a responsabilidade de administrar o hotel, centro de convenções e etc? Vamos supor que o administrador resolva pintar o hotel de vermelho ou alguma coisa assim. O Gremio pode evitar esse tipo de ações?

A Construtora OAS está negociando a administração do Hotel com alguma das grandes bandeiras mundiais. Assim, também o Complexo Empresarial/Comercial (Shopping Center e o Centro de Convenções). Não temos informações mais detalhadas, pois o Grêmio não terá nenhuma interferência sobre essas negociações. Nem caberia a nós darmos a respectiva divulgação.

7- Sobre o estacionamento: quanto lugares o Grêmio terá e essas vagas serão reservados (aluguel mensal/anual) como ocorre atualmente no Olimpico?

O prédio da Arena terá 2.331 vagas, dentre essas, 314 serão de uso exclusivo do Grêmio. As demais serão utilizadas para locação com os camorotes, locação jogo a jogo, e, a definir, locação por prazos maiores. Para o Edifício Garagem estão previstas 2.942 vagas a serem compartilhadas pelo empreendimento, com reserva para usuários da Arena em dias de jogos. Na soma, serão 5.273 vagas de estacionamento.

8- O hotel será de uso exclusivo da OAS ou o Grêmio pretende utilizá-lo para concentração e/ou hospedar adversários?

9- Ainda sobre o hotel: o Grêmio terá algum privilégio para concentrar nele?

Nada há definido quanto a isso. Também não está afastado.

10- As instalações que vão ser entregues suprem as que já existem hoje?

Sim, com vantagens haja vista o atendimento do Manual de Encargos da FIFA (acesso a um link disponibilizado em pergunta a uma questão anterior).

11- O Grêmio poderá usar o estádio quando bem entender, certo? Tipo, os treinamentos principais ocorrerão no CT de Eldorado mas, eventualmente, se a comissão técnica decidir, poderão ser realizado treinamentos na Arena? Quantos quiser?

O Grêmio poderá treinar na Arena, conforme Cronograma a ser ajustado no Plano Anual que somente será aprovado com a concordância dos representantes do Clube. Essa questão já foi respondida com maiores detalhes anteriormente. Gostaria de acrescentar uma opinião pessoal com a visão de quem já ocupou a Vice-Presidência de Futebol. Entendo que, até a total ambientação dos jogadores ao novo estádio, o Grêmio deverá treinar o máximo possível na Arena para fazer valer o fator local. Questão a ser planejada com a futura Comissão Técnica.

12- O Grêmio terá algum tipo de lucro com a valorização da área?

A valorização da área abrangerá o todo compreendendo também o imóvel do Grêmio. Lucro propriamente dito, entendo que será obtido com a operação, geração de receitas e resultados. O Grêmio será beneficiado, ainda, com importante redução de despesas que passarão para a operação da Arena.

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INFORMAÇÕES GERAIS

1- O nome vai ser mesmo “Arena”?

2- Como será definido o nome do estádio?

Resposta para as duas questões: Está sendo realizado estudo de mercado por empresa especializada para prospectar oportunidades e precificar o valor da exploração dos chamados “naming rights”.

Segundo o estudo da FGV:

“consiste na cessão a terceiro de nomear a Arena com sua marca e explorar a exposição e publicidade decorrentes da vinculação a um importante local de eventos como a nova Arena.”

No Brasil, há um único caso, ainda, que é a Kyocera Arena do Atlético Paranaense. Na Europa e nos Estados Unidos é prática consolidada como importante fonte de receita. Exemplos:

1. Emirates Stadium do Arsenal da Inglaterra.
2. Allianz Arena do Bayern de Munique

1. HSH Nordbank Arena do Hamburger SV.

Essa receita foi projetada para a Arena do Grêmio.

Oportuno, aqui, esclarecer que o contrato prevê, expressamente, o seguinte:

8.4. Nenhuma atividade comercial a ser explorada ou praticada na Arena poderá afetar a imagem do Grêmio ou de seus patrocinadores oficiais, devendo a Superficiária suspender qualquer prática neste sentido sempre que assim solicitado pelo Grêmio.

8.4.1. Previamente ao lançamento de qualquer campanha publicitária da Arena, a Superficiária deverá consultar o Grêmio, de forma a se assegurar de que tal campanha não trará prejuízo à imagem do Grêmio ou de seus patrocinadores oficiais.

8.4.1.1. O Grêmio disporá de 15 (quinze) dias para se manifestar, sempre de forma fundamentada, valendo o silencio como concordância tácita com a campanha publicitária.

8.4.2. A Superficiária deverá certificar-se, antes da realização de eventos como shows, reuniões, convenções e outros que sejam possíveis dentro da estrutura da Arena, de que tais eventos não prejudiquem a imagem do Grêmio e tampouco a disponibilidade do campo de futebol, ou de suas condições, para as partidas de futebol em que o Grêmio tenha mando de campo.

Além disso, esse tipo de negócio deverá contar com a aprovação dos representantes gremistas no Conselho de Administração da Sociedade Superficiária/Gestora.

De forma, então, que “pintar a Arena de vermelho” ou dar nome que afete a imagem do Grêmio, ou outras hipóteses esdrúxulas ou “criativas”,  NEM PENSAR.

3- Quando vão lançar o tal site oficial do projeto Arena?

O site está pronto desde julho de 2009. Dentro do prazo previsto. O lançamento foi adiado em virtude das alterações havidas as quais tiveram como conseqüência a impossibilidade técnica de confecção antecipada das novas imagens quanto à parte externa. Então, entre lançar o site sem imagens ou com as antigas, optou-se por adiar o respectivo lançamento. Há uma equipe trabalhando no conteúdo para lançar o mais rápido possível. De qualquer forma, em relação ao FAQ, os blogs gremistas estão suprindo, pelo menos em parte, a falta do site oficial. Com a real vantagem de serem questionamentos feitos por torcedores e não, simplesmente, um produto de gabinete. Daí porque estamos dando total atenção a essa demanda. Não considero um favor nem um incômodo, mas, sim, uma oportunidade de informar e esclarecer os gremistas. Podem acreditar: as respostas dadas correspondem rigorosamente à verdade. Sem ufanismos. Às vezes a compreensão é um pouco difícil porque há questões técnicas especializadas e o tema é complexo, volumoso e cheio de detalhes. Para dar uma idéia, o estudo da Amsterdam Advisory Arena tem 128 laudas; o estudo e parecer da FGV, 98 laudas; o contrato principal, 32 laudas mais oito anexos; a escritura de superfície, 26 laudas; a PCV, 24 laudas; o Plano de Negócios 55 laudas, com premissas de receitas, premissas de custos, premissas de impostos, projeções financeiras, fluxo de caixa, demonstrativo de resultados e balanço patrimonial. Tudo no detalhe.

4- O Memorial Descritivo da Arena será divulgado no novo Site?

Trata-se de decisão ainda não tomada. Antecipo que acho pouco provável, pois tiraria poder de negociação em relação a materiais e equipamentos especificados. Quem fará a aquisição será a Superficiária.

O Grêmio contratou profissionais com a maior especialização, no Brasil, estudiosos das principais arenas do mundo, para acompanhar e otimizar o projeto e o Memorial Descritivo. Do arquiteto chefe da equipe, poderá ser lida uma entrevista publicada no blog Novo Monumental [link] e no site Arcoweb [link].

5- Qual o procedimento que o sócio deve adotar para ter acesso ao contrato e seus possíveis anexos? (Inclusive os que moram distantes de Porto Alegre)

Vários sócios já agendaram a leitura do contrato. Mediante solicitação ao Quadro Social do Grêmio, poderá ser agendada visita ao Estádio Olímpico para “ter acesso ao contrato”. Como, no momento, muitos dos profissionais do Grêmio se acham em gozo das férias legais, essa programação seria viável a partir de março.

6- Não teria como o contrato ser disponibilizado pela internet, implementando uma password somente para sócios?

Pessoalmente, sempre defendi essa idéia. Porém, os técnicos entendem não se tratar de mecanismo seguro. Até por isso, temos respondido a todas as questões . Os Conselheiros do Clube têm tido acesso total aos documentos e os sócios que solicitam, também, conforme já respondido. Tem havido transparência total para os associados do Grêmio. Tanto que, até hoje, não deixamos de responder a nenhuma questão formulada. Informações precisas sobre tudo que tem sido perguntado. Se as respostas são iguais a outras, anteriores, é porque as perguntas são as mesmas. Quando se trabalha com a verdade, não pode haver respostas diferentes para as mesmas questões.  Neste questionário, foram postos muitos temas novos e, em relação a eles, como em relação todos, têm sido dadas as respostas que retratam a verdade objetiva tanto que tem sido privilegiada a informação sem a tentação da opinião pessoal. Impossível, a cada pergunta, detalhar todo o negócio e todo o contrato. Por isso, as respostas têm de ser compreendidas no conjunto.

OUTRAS PERGUNTAS

1- Porque o Grêmio não ajusta em receber o projeto pronto, sem ter que intermediar com a Grêmio Empreendimentos?

A Grêmio Empreendimentos está sendo criada por proposta do Conselho de Administração e aprovação do Conselho Deliberativo para ser um braço operacional do Grêmio para a co-gestão da Arena. O objetivo é especializar para tirar o máximo proveito desta oportunidade.

Quanto ao projeto, quem o elabora e busca as licenças é a Construtora OAS. O Grêmio fiscalizará a obra. No entanto, estamos nos antecipando e o Clube contratou a consultoria com maior especialização em estádios e arenas atuante no Brasil para acompanhar a elaboração dos projetos, negociação do memorial descritivo, e o impacto das alterações havidas no anteprojeto existente à época da celebração do contrato entre o Grêmio e a OAS. Inclusive para a validação da necessidade técnica das alterações e a preservação dos interesses do Grêmio.

2- Onde está o “grande negócio” do Grêmio em trocar uma área que já é sua por outra que não é dono?

O Grêmio será “dono” do terreno sobre o qual será construída a Arena. Receberá o terreno livre de qualquer ônus. Somente entregará a área do Estádio Olímpico com o concomitante recebimento do terreno do Humaitá mediante escritura pública e registro no Registro de Imóveis. Com a Arena pronta. Sem o atendimento desses requisitos não será entregue a área do Estádio Olímpico.

3- Porque trocar uma área nobre (Azenha) por um empreendimento onde teremos que pagar aluguel, com opção de compra ao final? E de quanto será o aluguel?

4- Foi feito algum calculo pra ver se compensa mesmo pagar 20 anos, entregar um Estádio de futebol numa area nobre, e estiumular comércio, turismo e etc. pra uma empresa e o Grêmio unicamente terá uma porcentagem no lucro da ARENA, e não terá nenhuma participação nos projetos da mesma contrutora ao redor da Arena, desfrutando de tudo que o Grêmio oferece, como turismo, comércio e etc?

Respondo em conjunto as questões 3 e 4. Não haverá pagamento de aluguel nem haverá opção de compra do imóvel. Como já esclarecido, o Grêmio será proprietário do terreno, desde quando entregar, concomitantemente, a área do Estádio Olímpico e receberá um preço fixo e um preço variável pela cessão do direito de superfície. Com a extinção do direito de superfície, a propriedade plena se consolidará, terreno mais construção, em nome do Grêmio e ele, de co-gestor da Arena e credor do preço, passará a ter gestão total. A partir de então, com todos os riscos. É assim que está contratado. Foi o mecanismo jurídico encontrado pelos negociadores do contrato e pelas Assessorias Jurídicas, no entendimento de que se trata do mecanismo mais seguro e rentável para ambas as partes.

A opção de compra prevista no contrato refere-se ao controle da empresa Superficiária/Gestora. Significa dizer que, em qualquer momento da operação da Arena, se o Grêmio quiser – e se tiver o dinheiro – poderá decidir, unilateralmente, comprar o controle da Empresa Superficiária/Gestora.

5- Gostaria de saber se foi/está/irá ser feito um estudo mais profundo sobre a projeção de capital que circulará em Poa durante esses 20 anos do contrato, em outras palavras, se o torcedor poderá participar, ainda mais, ajudando financeiramente o nosso clube, se terá condições financeiras para tal e se existe alguma campanha de marketing programada para captação de sócios?

6- Por que o Grêmio não aproveita a Copa, se responsabiliza pelo financiamento, contrata a empreiteira e se beneficia das instalações sem esperar os 20 anos?

Respondo as perguntas 5 e 6 em conjunto. As instituições financeiras não aprovam financiamentos para clubes de futebol. Pelo menos, é a política vigente até hoje. Além disso, o financiamento representará somente 45% do custo da obra. Teria de conseguir os outros 55%. A captação de sócios é questão do Clube. Teria de ser respondida pelos setores competentes.

7- Será que não existiriam meios de diminuir o custo ja que a obra vai mesmo ser realizada? Por Que a direção tricolor não pensa em reformar e modernizar o estádio Olímpico? Será que isto nao diminuiria custos?

O estudo feito pela Amsterdam Advisory Arena (AAA) desaconselhou a reforma do Estádio Olímpico. Assim também os órgãos técnicos da Prefeitura (ver mensagem do Executivo à Câmara de Vereadores). Além disso, o Grêmio não teria recursos para executar a reforma. Por isso, os órgãos do Clube, Conselho de Administração e Conselho Deliberativo optaram pelo complexo negocial em desenvolvimento com a construção da Arena no Bairro Humaitá. Já existe contrato assinado desde dezembro de 2008 (contrato definitivo com cláusulas precedentes e, não, simplesmente pré-contrato com alguns têm dito).

8- O estádio será completamente do Grêmio após o término do contrato das receitas. No entanto, ele será construído dentro de um shopping. A dúvida é: esse shopping será do Grêmio? Se não, como colocar no contrato a separação das áreas, para que não tenhamos problemas no futuro? E as vagas de estacionamento, haverá vagas reservadas exclusivamente nos dias de jogos para torcedores, para não haver transtornos com as que estarão ocupadas pelo shopping?

Houve alteração no lay-out do empreendimento. O Grêmio será proprietário de um terreno equivalente ao do Estádio Olímpico individualizado e independente do restante do empreendimento. A Arena não será “dentro de um Shopping”. O Shopping Center, o Hotel e o Centro Empresarial e o Conjunto Habitacional serão construídos, ao lado, mas em lotes separados do terreno do Grêmio.

A Arena terá mais de 2.300 vagas de estacionamento no prédio do Estádio e haverá um edifício garagem com ligação para o Estádio com outro tanto de vagas de estacionamento, com reserva de vagas para atender a Arena em dias de jogos.

O Grêmio não terá dívidas nem responsabilidades nem direitos sobre o restante do empreendimento.

9- O assunto do jeito que está sendo tratado, me assusta, porque poderemos pagar 2x, no mínimo:

1º PAGAMENTO – a divisão de receitas só do estádio durante 20 anos.

2º PAGAMENTO – Se os empreendimentos no entorno do estádio (hotéis, centro comercial, estacionamento, condomínios) forem só da OAS. Será que a marca Grêmio não agregará valor aos empreendimentos, e sendo assim, não mereceríamos ganhar algum? Não me venham só com publicidade/divulgação. O Humaitá é desvalorizado, e se não for a marca Grêmio atrair os consumidores e a valorização nada desse porte dará certo lá (com todo respeito a quem mora lá), aliás se a OAS não precisasse do Grêmio, eles já teriam construído algo lá. Ou seja, poderemos deixar de ganhar muito se não captarmos também, a valorização do local que ocorrerá graças a nós!

3º PAGAMENTO – Os números da Azenha, que nunca foram divulgados. Não podemos simplesmente rotular o atual Olímpico de “elefante branco” em função de uma nova situação. Se ficarmos, depois de 20/25 anos só com a área da arena, será que não valerá menos que toda a área atual da Azenha? Não sei pelo tamanho, mas pela localidade a Azenha é mais valorizada que o Humaitá, e se daqui a uns anos este se valorizar, pode ser que aquele se valorize mais ainda.

Não existem nem existirão esses múltiplos pagamentos.

O negócio pode ser entendido da seguinte forma:

Cenário 1: O Grêmio é proprietário do Estádio Olímpico e respectivo terreno. Valor 60 milhões antes da aprovação do regime urbanístico.

Cenário 2. A área do Estádio Olímpico tem definido regime urbanístico com índices construtivos especiais e expressivos. Concomitantemente, é aprovado regime urbanístico com índices construtivos especiais e expressivos, para uma área do Humaitá, incluindo área sobre a qual o Grêmio nunca teve e não terá propriedade. Conforme a mensagem do Prefeito Municipal à Câmara de Vereadores “para a implantação de empreendimento esportivo “Projeto Arena”, do Grêmio Football Porto-Alegrense”

Cenário 3. Em troca da área do Estádio Olímpico, agora agregada do regime urbanístico (índices construtivos), e da obtenção de índices para o área do Humaitá (adquirida pela parceira), o Grêmio receberá um terreno no Bairro Humaitá equivalente ao do Estádio Olímpico, mais a construção de um Estádio/Arena, pelo regime do direito de superfície, ao custo de cerca de 350 milhões de Reais.

Cenário 4.  Da exploração da Arena, sairão os recursos para pagamento de 45% do custo (valor do financiamento (pagamento em aproximadamente 7 primeiros anos) e 35% do Lucro Líquido Ajustado em favor da Construtora OAS (aproximadamente últimos 13 anos, tudo já exposto). A gestão será feita por empresa parceira com a co-gestão do Grêmio que terá direito a receber preço fixo, independente dos resultados, e preço variável da forma já exposta e detalhada. O Grêmio exercerá, desde o início da construção, direitos de proprietário especialmente aqueles relacionados ao direito de acompanhar e fiscalizar as obras de construção da Arena e em relação ao cumprimento das obrigações assumidas pela OAS e pela Superficiária.

Cenário 5. Extinto o direito de superfície, prazo 20 anos, consolida-se  em favor do Grêmio a propriedade da construção (a propriedade de terreno já fora adquirida desde o início) e, ainda, a gestão exclusiva e a totalidade dos resultados (detalhes, preços e prazos já expostos).

A questão da criação de regime urbanístico para a área do Estádio Olímpico e para a área do Humaitá tem papel decisivo na viabilização do Projeto Arena. Sem a aprovação do regime urbanístico, para as duas áreas, o Projeto ficaria inviabilizado economicamente. Por isso, para quem tiver o interesse de se aprofundar, recomendo a leitura dos textos abaixo.

Motivos para os índices para a Arena

Os índices foram concedidos para viabilizar o Projeto Arena

Evidentes limitações à modernização do Olímpico

O Projeto Arena e a Azenha

O Empreendimento Humaitá – I

O Empreendimento Humaitá – II

Acessos à Arena

A Arena

Finalidade da Lei Complementar – I

Finalidade da Lei Complementar – II

Pdf do Projeto de Lei Complementar [download]

Quem tiver interesse em conhecer o manual de encargos da FIFA, para ter idéia dos requisitos a serem obedecidos para a construção da Arena, clique nesse [link].

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Buenas, esgotamos as perguntas sobre a Arena. Lembrando que essa entrevista foi feita com dúvidas que vocês levantaram nos comentários do tópico Dúvidas sobre a Arena.

Espero que tenham gostado.

Caso tenha sobrado alguma questão, coloque nos comentários desse post até o dia 20 de janeiro que encaminharei para o Preis para fazermos um encerramento dessa matéria.

A Arena "em última análise"- parte IV

Respostas Sobre Arena – Parte 4

Chegamos à 4ª parte da entrevista, talvez a mais extensa de todas por abordar a tão discutida questão dos sócios além de apresentar alguns números do Olímpico e da Arena.

Tivemos um acréscimo de dados nessa parte, uma vez que o Preis disponibilizou algumas imagens (print screen) de arquivos como o estudo da FGV e até trechos de documentos oficiais.

Como na 2ª parte da entrevista, algumas perguntas tiveram suas dúvidas esclarecidas em uma mesma resposta.

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COMPARAÇÃO OLÍMPICO X ARENA

1- Qual é a média de público/ arrecadação por ano apenas nos jogos do Grêmio hoje e quanto é previsto para a Arena?

 Tabela enviada pelo Preis

Público médio por jogo:

Libertadores 2007: 39.555 – projetado para a Arena: 43.338

Campeonatos Brasileiros de 2005 a 2008: 24.144 – projetado para Arena 32.503

Campeonato Gaúcho: 12.946 – projetado para a Arena: 15.535

Copa do Brasil: 2005, 2006, 2008: 16.540 – projetado para a Arena 20.713

2- Quanto o Grêmio ganha com seu estádio atualmente e quanto é a previsão de faturamento com a nova Arena?

Para ter um dado confiável relativo ao ano recém encerrado, solicitei ao setor competente da administração do Grêmio. Informarei assim que os dados me forem repassados.

Quanto à previsão de faturamento com a Arena: O Grêmio receberá preço fixo anual, pago independente da performance da arena (R$ 7 milhões durante o período de pagamento da dívida do financiamento e R$14 milhões após esse período) e parte dopreço variável (participação de 100% do Lucro Líquido Ajustado da SPE Superficiária durante o período de pagamento da dívida e 65% do LLA após este período). O preço fixo será pago em parcelas mensais e o preço variável semestralmente. O valor do preço fixo será reajustado segundo critérios estabelecidos no contrato. Trata-se de valores contratados, como dito, o  preço fixo será recebido independente do resultado.

As simulações projetadas indicam um significativo aumento do fluxo de receitas para o Grêmio, média anual de R$ 32 milhões de reais líquidos.

O Patrimônio a ser recebido pelo Grêmio está estimado em cerca de R$ 300 milhões (valor de 2008).

3- Com o novo estádio, aumentaria também o valor dos patrocínios?

Sim. É prevista receita com a comercialização de naming rights, pouring rights (comidas e bebidas) e patrocínios por setor de bancadas através de contratos de longo prazo para garantir a estabilidade do fluxo de caixa.

As projeções foram realizadas para todo o período da parceria (modelo de negócio) e tiveram como base estudo realizado pela Fundação Getúlio Vargas cujos itens seguem abaixo:

 Índice do estudo feito pela FGV

Aproveito a oportunidade para um esclarecimento quanto à questão número 9 do primeiro bloco. Reproduzo a pergunta e a resposta:

9- Quem está encarregado do pagamento do finaciamento (Grêmio ou OAS)?

A contratação do financiamento, prestação de garantias, pagamento do financiamento, ditos simplificadamente, serão feitos pela OAS.

Ao responder “ditos simplificadamente”, ante o dilema da pergunta, quis dizer que o Grêmio não terá nenhuma participação nessas etapas, as quais ficarão a cargo da OAS. Como se prestou a interpretações em relação a outras questões, percebo a necessidade de maior detalhamento.  Na verdade, quem assumiu essas obrigações foi a OAS, mas a realização futura será por intermédio da SPE (Sociedade de Propósito Específico), previsto criar, no contrato, com a posição jurídica de “Superficiária” que será a Gestora da Arena, com a co-gestão do Grêmio. Essa empresa “Superficiária”, será encarregada da construção da Arena, diretamente ou por intermédio da contratação de terceiros, e ela contratará o financiamento, prestará as garantias diretamente e subsidiariamente com garantias corporativas da Construtora OAS Ltda. e fará o pagamento do financiamento. O Grêmio não será devedor do financiamento, não prestará garantias e não sairá do caixa do Clube o pagamento do financiamento. Dita empresa já foi criada e registrada pela OAS. Chama-se “Arena Porto-Alegrense S/A”. Aliás, também, sem o detalhamento atual, a informação sobre quem será responsável pelo pagamento do financiamento consta da resposta 4 do bloco 3.

SÓCIOS

1- Como ficam os sócios remidos no novo estádio?

2- Já existe algum estudo sobre os valores das mensalidades de todas as categorias de sócios? Pra quanto irão?

3- Gostaria de saber como ficarão os sócios proprietários que pagaram pela jóia quando se associaram?

4- Como ficará o sócio patrimonial na Arena, terá a entrada garantida nos jogos ou terá que comprar o ingresso?

5- Futuramente, o Grêmio vai subsidiar o ingresso para esses sócios, repassando o valor à  OAS ou eles perdem o direito?

6- Quais setores/anéis poderão ser acessados pelos sócios?

7- Quanto está previsto que o Grêmio terá que reembolsar a parceria Grêmio-OAS, para compensar os subsídios referentes aos ingressos dos sócios do clube?

8- Cada associado terá uma cadeira numerada, pré-determinada? Se positivo, como ficam os sócios Torcedores?

9- O acompanhante de sócio terá os mesmos privilégios que o associado, exatamente como é hoje, como o acesso pelo mesmo portão, essas coisas?

10- A arena venderá ingressos para não sócios ou a prioridade será dos associados?

11- Existe alguma definição o sobre as cadeiras locadas?

O contrato firmado entre o Grêmio e a Construtora OAS Ltda prevê que

“O Grêmio poderá conceder descontos especiais, conforme as políticas internas de sua associação, para  seus associados ou torcedores, desde que reembolse à Superficiária o valor equivalente ao desconto ofertado sobre o preço acordado na política de preços em vigor. O Plano Anual deverá conter previsão sobre os limites de concessão de tais descontos e sobre a forma de seu reembolso, que deverá se dar mediante compensação com o valor mensal do Preço Fixo a ser pago no mês imediatamente posterior ao da concessão do desconto, exceto para o último mês de vigência da Superfície quando o reembolso deve se dar em espécie, no próprio mês em que concedido o desconto.”

Então, essa matéria constitui “política interna” do Grêmio. Quem vai definir a questão dos descontos (sócio-torcedor) que, atualmente, paga a metade do valor do ingresso e tem preferência na compra em relação a outros torcedores ou acesso sem a compra do ingresso jogo a jogo (sócios que atualmente pagam mensalidade na qual se considera incluído o pagamento do valor do ingresso) será o Grêmio (clube).

Há, também, os associados isentos do pagamento de mensalidade. Pelos levantamentos realizados não parece ser um número significativo.

Parece não haver motivos para alterar essa política em relação aos associados atuais.

O Presidente do Grêmio, Duda Kroeff, já deu várias declarações dizendo que os direitos dos associados serão assegurados:

“Com relação ao sócio, isso vai se ajeitar. A questão está sendo estudada pelo jurídico. Vamos deixar chegar mais perto pra ver. O certo é que o sócio não será prejudicado. O Grêmio só vai crescer com a Arena. O Clube vai tomar medidas administrativas para se adequar. Já estamos fazendo isso com uma visível melhora administrativa. Além de tudo, a grande maioria do conselho votou e aprovou a Arena.” [aqui]

No mesmo sentido, o Vice-Presidente Irany Sant´Anna Júnior:

“Na questão Arena, está se focando muito na situação dos sócios e acesso ao estádio. O Grêmio tem todo o interesse do mundo de preservar os direitos de quem já os tem.O que ocorre é que não podemos pensar em fazer o quadro social crescer com este tipo de vantagem. Já temos mais de 55 mil sócios e a capacidade do Olímpico está esgotada. Se continuarmos crescendo, daqui a pouco teremos um jogo importante com sócios do lado de fora. E aí vão cobrar.” [aqui]

Existe, no momento, um Grupo de Trabalho que está fazendo um levantamento completo de todas as categorias de associado, pois há várias sub-modalidades de sócios patrimoniais, várias sub-modalidades de sócios-contribuintes e nos casos de cadeiras, considerados os prazos, 21 tipos de cadeiras locadas.

A questão aparentemente mais complexa será a operacionalização do ingresso dos associados na Arena. Mas, para isso, há, ainda, prazo bem longo e a previsão na cláusula transcrita de que o Plano Anual de gestão da Arena (que terá de ser aprovado pelo Grêmio) contenha os mecanismos para fazer valer a política de sócios do Grêmio. Nada que a moderna tecnologia não acabe por tornar uma operação trivial após a respectiva organização.

Acredito que os torcedores gremistas em geral podem ficar tranqüilos quanto à política de preços para a Arena., pois “os preços dos ingressos para os setores mais populares da Arena serão iguais aos preços dos setores mais populares do Olímpico por campeonato…” Com conforto e segurança bem maiores.

 Preço dos ingressos também já foi estudad

Em números, por exemplo, no Setor Superior Norte e Sul estão projetados ingressos com Ticket médio de R$36,00 para Libertadores e Copa do Brasil, R$ 32,00 para o Campeonato Brasileiro e R$20,00 para a Copa Sulamericana e o Campeonato Gaúcho.

Os preços mais elevados serão para os Camarotes (em número de 130 com dois preços) e para as Cadeiras Gold (também com dois preços). Nessa modalidade de Cadeiras Gold haverá 2.816 ao preço médio de R$80,00 por jogo (locação incluído o ingresso).

A questão dos associados está definida, no momento, no Estatuto Social (regras gerais) e nos contratos individuais: [aqui]

Para facilitar a leitura do que prescreve o Estatuto sobre os associados, recolhemos o destaque publicado abaixo, bastando clicar [aqui]

Finalmente, sobre essa questão, cumpre dizer que os órgãos do Clube são compostos, necessariamente, de associados:

Os Conselheiros do Grêmio devem contar, no mínimo, com 5 (cinco) anos ininterruptos como associados do Clube. em dia com o pagamento das mensalidades:

Os candidatos aos cargos de Presidente e Vice-Presidente do Conselho Deliberativo e  de Presidente do Grêmio devem contar, no mínimo, com 10 (dez) anos ininterruptos como associados do Clube.

Vale dizer que a questão será decidida pelos próprios  associados, por seus representantes, e não por terceiros.

Não se pode esquecer, também, que existem as leis de mercado. Para ter sucesso é indispensável oferecer ao público um produto que esse público deseja ao preço que está disposto a pagar. Sob pena de não vingar. Além disso, será vital ter grande massa de torcedores para apoiar o time e aproveitar todas as vantagens que o Estádio/Arena trará.

Fonte: http://colunas.globoesporte.com/minwer/2010/01/07/respostas-sobre-a-arena-parte-4/

A Arena "em última análise" - Parte III

Respostas sobre a Arena – Parte 3

ter, 05/01/10

por minwer.daqawiya |

categoria Entrevista, Projeto Arena

| tags Adalberto Preis

Esse trecho é um pouco menor, mas não menos importante porque aborda a questão dos riscos ao negócio. Em breve terei respostas para questão dos sócios, o entorno do estádio e comparações com o Olímpico entre outras.

Ontem, em alguns comentários cheguei a afirmar equivocadamente que somente a OAS pagaria sozinha o financiamento. A resposta à pergunta 4 abaixo faz essa correção. Ficam aqui minhas desculpas.

1- No caso da OAS falir, o Grêmio terá que ajudá-la financeiramente (através da Arena)?

Não. A Construtora OAS Ltda. será controladora da empresa “superficiária” a qual será a gestora da Arena com a co-gestão do Grêmio (participação no Conselho de Administração, direito de veto e unanimidade necessária nas principais questões da Arena).

Eventual falência da OAS não acarreta a falência da Gestora que será uma SPE, Sociedade de Propósito Específico. Tratará só da Arena.

2- Quais as reais garantias de custos de capital interno da empresa construtora em caso de concordata ou desistência do empreendimento em plena execução da mesma? E caso isso ocorra como o Grêmio fica pertinente a dívida pendente?

Haverá seguro de “performance Bond” para garantir a execução da obra. O Grêmio não será devedor do financiamento nem oferecerá garantias para o financiamento. E o mais importante, o Grêmio somente entregará a área do Estádio Olímpico contra o concomitante recebimento da Arena pronta em condições de uso.

3- Caso a OAS não consiga o financiamento que está pleiteando junto às instituições financeiras, motivo pelo qual a obra nunca inicia, pode simplesmente indenizar o Grêmio e desistir do Projeto Arena?

O motivo de as obras não iniciarem não é a falta de financiamento. É a necessidade da aprovação dos projetos e a obtenção das licenças ambientais perante a Administração Municipal. Caso não seja obtido o financiamento nem outra solução – é previsão contratual – poderá haver desistência do negócio sem indenizações. Fica como está. O Grêmio com o Estádio Olímpico. Porém, a OAS já anunciou perante o Conselho Deliberativo do Grêmio que terá o financiamento no prazo previsto.

4- E se a OAS não pagar o financiamento, o estádio não pode ser tomado do tricolor?

Não. O financiamento será pago pela empresa gestora com garantias prestadas pela OAS. Se não pagar o financiamento, o credor executa as garantias. A Arena não estará entre as garantias.

5- Com relação a ação judicial que alguns gremistas estão acionando sob a alegação de prejuízo ao clube. Essa ação pode, por si só, acabar com o projeto Arena?

Não existe nenhuma ação judicial de gremistas. Porém, se houver e se a exploração dos Imóveis da Azenha se impossibilitar, seja atrasada ou de qualquer forma afetada em decorrência de demandas de seus associados ou torcedores; o Grêmio terá de indenizar. Na perda da ação esses associados ou torcedores, obviamente, serão chamados à responsabilidade e terão de indenizar o Grêmio.

6- O que o Grêmio pensa sobre isso, e há possibilidade de punição do clube a esses “sócios” tricolores?

A menor punição seria a exclusão do quadro social. Mas não se resume nisso. Como dito na resposta anterior, cada um é responsável, individualmente, por seus atos e poderá ser chamado a indenizar perdas e danos e lucros cessantes.

A Arena em "última análise" - Parte II

Respostas sobre a Arena – Parte 2

seg, 04/01/10

por minwer.daqawiya |

categoria Entrevista, Projeto Arena

| tags Adalberto Preis

Segue a 2ª parte, onde o Preis responde às perguntas sobre valores, duração do contrato e demais itens do negócio. Várias questões enviadas abordavam a mesma questão e por isso perguntas como, por exemplo a 3, 4, 5 e 6 tiveram a resposta condensada em uma só.

1- A arena estão dentro dos orçamentos do clube ou faremos parcerias como o Corinthians fez para trazer o Ronaldo?

O dinheiro será recebido pelo Grêmio e incluído como receita no orçamento do Clube.

2-Em quanto é avaliado o valor do Estádio Olímpico?

Foi avaliado em 60 milhões antes da aprovação do regime urbanístico

3- O estádio Olímpico entra realmente como uma parte do valor de contrapartida para execução?

4- Além da área do Olímpico, o Grêmio vai precisar colocar mais alguma contra-partida financeira para a construção da Arena?

5- Como exatamente o Grêmio vai “pagar” o investimento da OAS? Só a exploração do entorno da Arena vai cobrir a construção e ainda dar lucro para eles ou parte da receita da Arena cobrirá esse valor?

6- Quanto, exatamente, o Grêmio está pagando pela Arena?

O terreno do Estádio Olímpico é o bem imóvel que o Grêmio entregará para a OAS.

Com a aprovação de regime urbanístico para o terreno do Estádio Olímpico e para a área do Humaitá (empreendimentos futuros da OAS), pode-se dizer que esses índices compõem também o valor econômico disponibilizado para a parceira. Além disso, a OAS terá uma participação de 35% do Lucro Líquido Ajustado da Arena, nos aproximadamente 13 anos finais. (após o pagamento do financiamento). Não se tem, hoje, ainda, uma valor financeiro exato para todos esses itens. Por isso o Conselho Deliberativo considerou como contrapartidas básicas a entrega de um Estádio ultrapassado (praticamente a entrega de um terreno, pois a demolição do Olímpico gerará um custo importante) pelo recebimento de um Estádio novo.

7- De onde virá o dinheiro para a construção da Arena?

8- Quanto ao finaciamento, junto a que instituição finaceira será realizado?

Isso está contratado. A OAS empregará 55% de capital próprio e 45% serão financiados.

A OAS porá o dinheiro “na frente” e procurará se ressarcir, posteriormente, em vários anos, nos empreendimentos do Humaitá e da Azenha, e buscar o lucro perseguido.

9- Quem está encarregado do pagamento do finaciamento (Grêmio ou OAS)?

A contratação do financiamento, prestação de garantias, pagamento do financiamento, ditos simplificadamente, serão feitos pela OAS.

10- Quanto tempo para pagá-lo?

O prazo máximo do financiamento será de 10 anos contados do início da obra. Como o prazo de construção está contratado em 30 meses, o prazo para o pagamento será de 7 anos e meio.

11- Qual é o total do custo de construção apenas da Arena?

Cerca de 350 milhões de reais.

12- De quanto será o lucro e para onde irá este valor, alguma parte vai para contratações ou irá tudo para pagar as contas?

13- Quanto o Grêmio irá receber da OAS por ano e como serão feitos esses pagamentos (mensais, semestrais…)?

O Grêmio receberá: primeiro período (o do financiamento) R$7 milhões/ano mais 100% do Lucro Líquido Ajustado e, segundo período (pós-financiamento): R$14 milhões ano mais 65% do Lucro Líquido Ajustado. O preço fixo será reajustado.

14- Esse projeto afetará ou não o futebol? Se gastará muito dinheiro com estádio e esquecerão de montar times competitivos?

15- Com empresa sendo dona de todo o lucro em volta da Arena e mais de uma parcela do que o Grêmio arrecadar nas partidas, vai faltar dinheiro para o futebol? De alguma forma isso poderá influenciar na verba destinada ao futebol?

Nenhuma relação direta com o futebol. As verbas diretas do futebol, venda de jogadores, propaganda na camiseta, verba de TV, e ainda as chamadas receitas de marketing e o quadro social, serão receitas do Grêmio sem nenhuma participação da OAS ou da empresa gestora. Como as parcelas a serem recebidas pelo Grêmio relativas à Arena serão líquidas, poderão, segundo a gestão do Clube, reforçar os recursos destinados ao futebol.

16- O que será dividido entre Grêmio e OAS? (bilheteria, bares, estacionamento, publicidade estática, cotas de tv, renda de shows, convenções, venda de atletas, mensalidades do QS…)

Diria diferente: as receitas de bilheteria, bares, restaurante, naming rigths, locação de cadeiras, locação de camarotes serão arrecadadas pela empresa gestora. Essa empresa arcará como todos os custos e despesas da Arena de forma que os pagamentos a serem feitos ao Grêmio serão líquidos.

17- O que não será dividido?

Já respondido, mas não custa repetir: as verbas diretas do futebol, venda de jogadores, propaganda na camiseta, verba de TV, e ainda as chamadas receitas de marketing e do quadro social, serão receitas exclusivas do Grêmio sem nenhuma participação da OAS ou da empresa gestora.

18- Quais os percentuais?

19- Como será feito o cálculo?

Creio já estarem respondidas no bloco 12/13.

20- Por quanto tempo?

O prazo da parceria será de 20 anos, mediante o regime de direito de superfície, com uma série de cláusulas que dão ao Grêmio a co-gestão, com poder de veto sobre questões essenciais.

21- Existe alguma cláusula de revisão deste contrato, ou seja, poder-se-á valorar? Quanto e quando?

Não há cláusula de revisão.

22- O TERRENO onde será construída a Arena e demais benfeitorias a ela vinculadas passará a ser de propriedade do Grêmio ou haverá a necessidade do pagamento pelo uso do solo? 
Aparentemente a dívida pode parecer desprovida de sentido, mas é importante que isso fique esclarecido, pois, se a propriedade a ser repassada for exclusivamente da construção (e a referência que escuto é sempre à Arena), me parece que o Grêmio passará à condição de “inquilino” do terreno, utilizando-se plenamente das benfeitorias ali construídas, desde que remunere à OAS pela ocupação do terreno. Assim: a propriedade será do terreno (ainda que de parte dele) e das benfeitorias nele existentes ou somente da construção havida sobre o terreno?

O Grêmio será proprietário do terreno (solo). Vigorará direito de superfície, mediante o qual a chamada “superficiária” terá o direito e a obrigação de construir a Arena sobre o solo do Grêmio. Além disso o Grêmio terá resguardado o exercício de direitos de proprietário da Arena. Fiscalizará a obra, receberá ou não a obra. Terá o direito e a obrigação de usar a Arena para todos os jogos. Terá a co-gestão da empresa gestora, preferência para aquisição do controle dessa empresa e a opção de compra dela a qualquer momento dos 20 anos.

Nada a ver com locação. Terá preferência absoluta para seus jogos sobre qualquer outro evento. Treinará de forma a não prejudicar o gramado, resguardo prevalente em qualquer estádio importante no mundo inteiro. Terá uma área de aproximadamente 20.000 metros quadrados para uso exclusivo onde funcionarão a administração do Clube, Lojas, Memorial etc. conforme já informado em questão anterior.

Após 20 anos, extinguir-se-á o direito de superfície, consolidando-se em favor do Grêmio a propriedade plena sem qualquer pagamento para a OAS ou para a superficiária. Também a gestão da Arena passará a ser exclusiva do Grêmio.

23- Quando a parceria acabar (depois dos 20 ANOS), o Grêmio irá receber a Arena em ótimas condições, como na inauguração?

Questão respondida no item 5 da 1ª parte.

24- Qual a despesa de manutenção prevista?

25- De quem é a responsabilidade pela manutenção da Arena?

Há uma simulação de custos e gastos, tanto da Arena, quanto dos eventos, mas esse número ficarei devendo. A responsabilidade pela manutenção da Arena, por todos os custos e despesas ordinários, de jogos e eventos, serão da empresa gestora.

Acrescento, ainda, que existe um documento anexo ao contrato chamado “modelo de negócio” elaborado pela OAS e pelo Banco Santander, com base em informações do Grêmio e trabalho da Fundação Getúlio Vargas (contratada pelo Grêmio), com estudo de viabilidade, contemplando, no detalhe, todos as prováveis receitas e custos e despesas projetados para os 20 anos da parceria.