terça-feira, janeiro 12, 2010

A Arena "em última análise"- parte V


Respostas sobre a Arena – Parte 5

seg, 11/01/10
por minwer.daqawiya |

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Chegamos a parte que trata do entorno da Arena, informações gerais e algumas perguntas que não entraram nas partes anteriores mas que considerei interessante repassar ao entrevistado. Novamente o Preis apresenta trechos do contrato e cópias de documentos em parte das respostas.
Por já ter ficado bem extenso, não vou ilustrar a matéria com imagens do projeto. Publicarei num outro momento.
Caso restar alguma dúvida que ainda não tenha sido devidamente esclarecida, poderei repassá-la ao Preis para o fechamento dessa matéria.
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ENTORNO
1- Quais são exatamente os empreendimentos envolvidos?
2- Qual é o sistema de partilha dos empreendimentos que envolvem a Arena?
3- Depois do término do contrato o Grêmio será o responsável pelos empreendimentos ao redor da Arena ou eles são de exclusividade da empreiteira?
4- Se os empreendimentos ao redor da Arena não serão do Grêmio, gostaria de saber a o que exatamente o Grêmio tem direito. Apenas a exploração da Arena em si?
5- Como a Arena será auto sustentavel, que é o que tanto pregam, se o Grêmio não terá direito a partilha do lucro do entorno?
O restante do empreendimento será composto por um Complexo Empresarial/Comercial (Shopping Center, Centro de Convenções, salas comerciais), Hotel, Edifício Garagem e Complexo Habitacional. O Grêmio não terá nenhuma participação nesses empreendimentos.
6- De quem vai ser a responsabilidade de administrar o hotel, centro de convenções e etc? Vamos supor que o administrador resolva pintar o hotel de vermelho ou alguma coisa assim. O Gremio pode evitar esse tipo de ações?
A Construtora OAS está negociando a administração do Hotel com alguma das grandes bandeiras mundiais. Assim, também o Complexo Empresarial/Comercial (Shopping Center e o Centro de Convenções). Não temos informações mais detalhadas, pois o Grêmio não terá nenhuma interferência sobre essas negociações. Nem caberia a nós darmos a respectiva divulgação.
7- Sobre o estacionamento: quanto lugares o Grêmio terá e essas vagas serão reservados (aluguel mensal/anual) como ocorre atualmente no Olimpico?
O prédio da Arena terá 2.331 vagas, dentre essas, 314 serão de uso exclusivo do Grêmio. As demais serão utilizadas para locação com os camorotes, locação jogo a jogo, e, a definir, locação por prazos maiores. Para o Edifício Garagem estão previstas 2.942 vagas a serem compartilhadas pelo empreendimento, com reserva para usuários da Arena em dias de jogos. Na soma, serão 5.273 vagas de estacionamento.
8- O hotel será de uso exclusivo da OAS ou o Grêmio pretende utilizá-lo para concentração e/ou hospedar adversários?
9- Ainda sobre o hotel: o Grêmio terá algum privilégio para concentrar nele?
Nada há definido quanto a isso. Também não está afastado.
10- As instalações que vão ser entregues suprem as que já existem hoje?
Sim, com vantagens haja vista o atendimento do Manual de Encargos da FIFA (acesso a um link disponibilizado em pergunta a uma questão anterior).
11- O Grêmio poderá usar o estádio quando bem entender, certo? Tipo, os treinamentos principais ocorrerão no CT de Eldorado mas, eventualmente, se a comissão técnica decidir, poderão ser realizado treinamentos na Arena? Quantos quiser?
O Grêmio poderá treinar na Arena, conforme Cronograma a ser ajustado no Plano Anual que somente será aprovado com a concordância dos representantes do Clube. Essa questão já foi respondida com maiores detalhes anteriormente. Gostaria de acrescentar uma opinião pessoal com a visão de quem já ocupou a Vice-Presidência de Futebol. Entendo que, até a total ambientação dos jogadores ao novo estádio, o Grêmio deverá treinar o máximo possível na Arena para fazer valer o fator local. Questão a ser planejada com a futura Comissão Técnica.
12- O Grêmio terá algum tipo de lucro com a valorização da área?
A valorização da área abrangerá o todo compreendendo também o imóvel do Grêmio. Lucro propriamente dito, entendo que será obtido com a operação, geração de receitas e resultados. O Grêmio será beneficiado, ainda, com importante redução de despesas que passarão para a operação da Arena.
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INFORMAÇÕES GERAIS
1- O nome vai ser mesmo “Arena”?
2- Como será definido o nome do estádio?
Resposta para as duas questões: Está sendo realizado estudo de mercado por empresa especializada para prospectar oportunidades e precificar o valor da exploração dos chamados “naming rights”.
Segundo o estudo da FGV:
“consiste na cessão a terceiro de nomear a Arena com sua marca e explorar a exposição e publicidade decorrentes da vinculação a um importante local de eventos como a nova Arena.”
No Brasil, há um único caso, ainda, que é a Kyocera Arena do Atlético Paranaense. Na Europa e nos Estados Unidos é prática consolidada como importante fonte de receita. Exemplos:
  1. Emirates Stadium do Arsenal da Inglaterra.
  2. Allianz Arena do Bayern de Munique
  1. HSH Nordbank Arena do Hamburger SV.
Essa receita foi projetada para a Arena do Grêmio.
Oportuno, aqui, esclarecer que o contrato prevê, expressamente, o seguinte:
8.4. Nenhuma atividade comercial a ser explorada ou praticada na Arena poderá afetar a imagem do Grêmio ou de seus patrocinadores oficiais, devendo a Superficiária suspender qualquer prática neste sentido sempre que assim solicitado pelo Grêmio.
8.4.1. Previamente ao lançamento de qualquer campanha publicitária da Arena, a Superficiária deverá consultar o Grêmio, de forma a se assegurar de que tal campanha não trará prejuízo à imagem do Grêmio ou de seus patrocinadores oficiais.
8.4.1.1. O Grêmio disporá de 15 (quinze) dias para se manifestar, sempre de forma fundamentada, valendo o silencio como concordância tácita com a campanha publicitária.
8.4.2. A Superficiária deverá certificar-se, antes da realização de eventos como shows, reuniões, convenções e outros que sejam possíveis dentro da estrutura da Arena, de que tais eventos não prejudiquem a imagem do Grêmio e tampouco a disponibilidade do campo de futebol, ou de suas condições, para as partidas de futebol em que o Grêmio tenha mando de campo.
Além disso, esse tipo de negócio deverá contar com a aprovação dos representantes gremistas no Conselho de Administração da Sociedade Superficiária/Gestora.
De forma, então, que “pintar a Arena de vermelho” ou dar nome que afete a imagem do Grêmio, ou outras hipóteses esdrúxulas ou “criativas”,  NEM PENSAR.
3- Quando vão lançar o tal site oficial do projeto Arena?
O site está pronto desde julho de 2009. Dentro do prazo previsto. O lançamento foi adiado em virtude das alterações havidas as quais tiveram como conseqüência a impossibilidade técnica de confecção antecipada das novas imagens quanto à parte externa. Então, entre lançar o site sem imagens ou com as antigas, optou-se por adiar o respectivo lançamento. Há uma equipe trabalhando no conteúdo para lançar o mais rápido possível. De qualquer forma, em relação ao FAQ, os blogs gremistas estão suprindo, pelo menos em parte, a falta do site oficial. Com a real vantagem de serem questionamentos feitos por torcedores e não, simplesmente, um produto de gabinete. Daí porque estamos dando total atenção a essa demanda. Não considero um favor nem um incômodo, mas, sim, uma oportunidade de informar e esclarecer os gremistas. Podem acreditar: as respostas dadas correspondem rigorosamente à verdade. Sem ufanismos. Às vezes a compreensão é um pouco difícil porque há questões técnicas especializadas e o tema é complexo, volumoso e cheio de detalhes. Para dar uma idéia, o estudo da Amsterdam Advisory Arena tem 128 laudas; o estudo e parecer da FGV, 98 laudas; o contrato principal, 32 laudas mais oito anexos; a escritura de superfície, 26 laudas; a PCV, 24 laudas; o Plano de Negócios 55 laudas, com premissas de receitas, premissas de custos, premissas de impostos, projeções financeiras, fluxo de caixa, demonstrativo de resultados e balanço patrimonial. Tudo no detalhe.
4- O Memorial Descritivo da Arena será divulgado no novo Site?
Trata-se de decisão ainda não tomada. Antecipo que acho pouco provável, pois tiraria poder de negociação em relação a materiais e equipamentos especificados. Quem fará a aquisição será a Superficiária.
O Grêmio contratou profissionais com a maior especialização, no Brasil, estudiosos das principais arenas do mundo, para acompanhar e otimizar o projeto e o Memorial Descritivo. Do arquiteto chefe da equipe, poderá ser lida uma entrevista publicada no blog Novo Monumental [link] e no site Arcoweb [link].
5- Qual o procedimento que o sócio deve adotar para ter acesso ao contrato e seus possíveis anexos? (Inclusive os que moram distantes de Porto Alegre)
Vários sócios já agendaram a leitura do contrato. Mediante solicitação ao Quadro Social do Grêmio, poderá ser agendada visita ao Estádio Olímpico para “ter acesso ao contrato”. Como, no momento, muitos dos profissionais do Grêmio se acham em gozo das férias legais, essa programação seria viável a partir de março.
6- Não teria como o contrato ser disponibilizado pela internet, implementando uma password somente para sócios?
Pessoalmente, sempre defendi essa idéia. Porém, os técnicos entendem não se tratar de mecanismo seguro. Até por isso, temos respondido a todas as questões . Os Conselheiros do Clube têm tido acesso total aos documentos e os sócios que solicitam, também, conforme já respondido. Tem havido transparência total para os associados do Grêmio. Tanto que, até hoje, não deixamos de responder a nenhuma questão formulada. Informações precisas sobre tudo que tem sido perguntado. Se as respostas são iguais a outras, anteriores, é porque as perguntas são as mesmas. Quando se trabalha com a verdade, não pode haver respostas diferentes para as mesmas questões.  Neste questionário, foram postos muitos temas novos e, em relação a eles, como em relação todos, têm sido dadas as respostas que retratam a verdade objetiva tanto que tem sido privilegiada a informação sem a tentação da opinião pessoal. Impossível, a cada pergunta, detalhar todo o negócio e todo o contrato. Por isso, as respostas têm de ser compreendidas no conjunto.
OUTRAS PERGUNTAS
1- Porque o Grêmio não ajusta em receber o projeto pronto, sem ter que intermediar com a Grêmio Empreendimentos?
A Grêmio Empreendimentos está sendo criada por proposta do Conselho de Administração e aprovação do Conselho Deliberativo para ser um braço operacional do Grêmio para a co-gestão da Arena. O objetivo é especializar para tirar o máximo proveito desta oportunidade.
Quanto ao projeto, quem o elabora e busca as licenças é a Construtora OAS. O Grêmio fiscalizará a obra. No entanto, estamos nos antecipando e o Clube contratou a consultoria com maior especialização em estádios e arenas atuante no Brasil para acompanhar a elaboração dos projetos, negociação do memorial descritivo, e o impacto das alterações havidas no anteprojeto existente à época da celebração do contrato entre o Grêmio e a OAS. Inclusive para a validação da necessidade técnica das alterações e a preservação dos interesses do Grêmio.
2- Onde está o “grande negócio” do Grêmio em trocar uma área que já é sua por outra que não é dono?
O Grêmio será “dono” do terreno sobre o qual será construída a Arena. Receberá o terreno livre de qualquer ônus. Somente entregará a área do Estádio Olímpico com o concomitante recebimento do terreno do Humaitá mediante escritura pública e registro no Registro de Imóveis. Com a Arena pronta. Sem o atendimento desses requisitos não será entregue a área do Estádio Olímpico.
3- Porque trocar uma área nobre (Azenha) por um empreendimento onde teremos que pagar aluguel, com opção de compra ao final? E de quanto será o aluguel?
4- Foi feito algum calculo pra ver se compensa mesmo pagar 20 anos, entregar um Estádio de futebol numa area nobre, e estiumular comércio, turismo e etc. pra uma empresa e o Grêmio unicamente terá uma porcentagem no lucro da ARENA, e não terá nenhuma participação nos projetos da mesma contrutora ao redor da Arena, desfrutando de tudo que o Grêmio oferece, como turismo, comércio e etc?
Respondo em conjunto as questões 3 e 4. Não haverá pagamento de aluguel nem haverá opção de compra do imóvel. Como já esclarecido, o Grêmio será proprietário do terreno, desde quando entregar, concomitantemente, a área do Estádio Olímpico e receberá um preço fixo e um preço variável pela cessão do direito de superfície. Com a extinção do direito de superfície, a propriedade plena se consolidará, terreno mais construção, em nome do Grêmio e ele, de co-gestor da Arena e credor do preço, passará a ter gestão total. A partir de então, com todos os riscos. É assim que está contratado. Foi o mecanismo jurídico encontrado pelos negociadores do contrato e pelas Assessorias Jurídicas, no entendimento de que se trata do mecanismo mais seguro e rentável para ambas as partes.
A opção de compra prevista no contrato refere-se ao controle da empresa Superficiária/Gestora. Significa dizer que, em qualquer momento da operação da Arena, se o Grêmio quiser – e se tiver o dinheiro – poderá decidir, unilateralmente, comprar o controle da Empresa Superficiária/Gestora.
5- Gostaria de saber se foi/está/irá ser feito um estudo mais profundo sobre a projeção de capital que circulará em Poa durante esses 20 anos do contrato, em outras palavras, se o torcedor poderá participar, ainda mais, ajudando financeiramente o nosso clube, se terá condições financeiras para tal e se existe alguma campanha de marketing programada para captação de sócios?
6- Por que o Grêmio não aproveita a Copa, se responsabiliza pelo financiamento, contrata a empreiteira e se beneficia das instalações sem esperar os 20 anos?
Respondo as perguntas 5 e 6 em conjunto. As instituições financeiras não aprovam financiamentos para clubes de futebol. Pelo menos, é a política vigente até hoje. Além disso, o financiamento representará somente 45% do custo da obra. Teria de conseguir os outros 55%. A captação de sócios é questão do Clube. Teria de ser respondida pelos setores competentes.
7- Será que não existiriam meios de diminuir o custo ja que a obra vai mesmo ser realizada? Por Que a direção tricolor não pensa em reformar e modernizar o estádio Olímpico? Será que isto nao diminuiria custos?
O estudo feito pela Amsterdam Advisory Arena (AAA) desaconselhou a reforma do Estádio Olímpico. Assim também os órgãos técnicos da Prefeitura (ver mensagem do Executivo à Câmara de Vereadores). Além disso, o Grêmio não teria recursos para executar a reforma. Por isso, os órgãos do Clube, Conselho de Administração e Conselho Deliberativo optaram pelo complexo negocial em desenvolvimento com a construção da Arena no Bairro Humaitá. Já existe contrato assinado desde dezembro de 2008 (contrato definitivo com cláusulas precedentes e, não, simplesmente pré-contrato com alguns têm dito).
8- O estádio será completamente do Grêmio após o término do contrato das receitas. No entanto, ele será construído dentro de um shopping. A dúvida é: esse shopping será do Grêmio? Se não, como colocar no contrato a separação das áreas, para que não tenhamos problemas no futuro? E as vagas de estacionamento, haverá vagas reservadas exclusivamente nos dias de jogos para torcedores, para não haver transtornos com as que estarão ocupadas pelo shopping?
Houve alteração no lay-out do empreendimento. O Grêmio será proprietário de um terreno equivalente ao do Estádio Olímpico individualizado e independente do restante do empreendimento. A Arena não será “dentro de um Shopping”. O Shopping Center, o Hotel e o Centro Empresarial e o Conjunto Habitacional serão construídos, ao lado, mas em lotes separados do terreno do Grêmio.
A Arena terá mais de 2.300 vagas de estacionamento no prédio do Estádio e haverá um edifício garagem com ligação para o Estádio com outro tanto de vagas de estacionamento, com reserva de vagas para atender a Arena em dias de jogos.
O Grêmio não terá dívidas nem responsabilidades nem direitos sobre o restante do empreendimento.
9- O assunto do jeito que está sendo tratado, me assusta, porque poderemos pagar 2x, no mínimo:
1º PAGAMENTO – a divisão de receitas só do estádio durante 20 anos.
2º PAGAMENTO – Se os empreendimentos no entorno do estádio (hotéis, centro comercial, estacionamento, condomínios) forem só da OAS. Será que a marca Grêmio não agregará valor aos empreendimentos, e sendo assim, não mereceríamos ganhar algum? Não me venham só com publicidade/divulgação. O Humaitá é desvalorizado, e se não for a marca Grêmio atrair os consumidores e a valorização nada desse porte dará certo lá (com todo respeito a quem mora lá), aliás se a OAS não precisasse do Grêmio, eles já teriam construído algo lá. Ou seja, poderemos deixar de ganhar muito se não captarmos também, a valorização do local que ocorrerá graças a nós!
3º PAGAMENTO – Os números da Azenha, que nunca foram divulgados. Não podemos simplesmente rotular o atual Olímpico de “elefante branco” em função de uma nova situação. Se ficarmos, depois de 20/25 anos só com a área da arena, será que não valerá menos que toda a área atual da Azenha? Não sei pelo tamanho, mas pela localidade a Azenha é mais valorizada que o Humaitá, e se daqui a uns anos este se valorizar, pode ser que aquele se valorize mais ainda.
Não existem nem existirão esses múltiplos pagamentos.
O negócio pode ser entendido da seguinte forma:
Cenário 1: O Grêmio é proprietário do Estádio Olímpico e respectivo terreno. Valor 60 milhões antes da aprovação do regime urbanístico.
Cenário 2. A área do Estádio Olímpico tem definido regime urbanístico com índices construtivos especiais e expressivos. Concomitantemente, é aprovado regime urbanístico com índices construtivos especiais e expressivos, para uma área do Humaitá, incluindo área sobre a qual o Grêmio nunca teve e não terá propriedade. Conforme a mensagem do Prefeito Municipal à Câmara de Vereadores “para a implantação de empreendimento esportivo “Projeto Arena”, do Grêmio Football Porto-Alegrense”
Cenário 3. Em troca da área do Estádio Olímpico, agora agregada do regime urbanístico (índices construtivos), e da obtenção de índices para o área do Humaitá (adquirida pela parceira), o Grêmio receberá um terreno no Bairro Humaitá equivalente ao do Estádio Olímpico, mais a construção de um Estádio/Arena, pelo regime do direito de superfície, ao custo de cerca de 350 milhões de Reais.
Cenário 4.  Da exploração da Arena, sairão os recursos para pagamento de 45% do custo (valor do financiamento (pagamento em aproximadamente 7 primeiros anos) e 35% do Lucro Líquido Ajustado em favor da Construtora OAS (aproximadamente últimos 13 anos, tudo já exposto). A gestão será feita por empresa parceira com a co-gestão do Grêmio que terá direito a receber preço fixo, independente dos resultados, e preço variável da forma já exposta e detalhada. O Grêmio exercerá, desde o início da construção, direitos de proprietário especialmente aqueles relacionados ao direito de acompanhar e fiscalizar as obras de construção da Arena e em relação ao cumprimento das obrigações assumidas pela OAS e pela Superficiária.
Cenário 5. Extinto o direito de superfície, prazo 20 anos, consolida-se  em favor do Grêmio a propriedade da construção (a propriedade de terreno já fora adquirida desde o início) e, ainda, a gestão exclusiva e a totalidade dos resultados (detalhes, preços e prazos já expostos).
A questão da criação de regime urbanístico para a área do Estádio Olímpico e para a área do Humaitá tem papel decisivo na viabilização do Projeto Arena. Sem a aprovação do regime urbanístico, para as duas áreas, o Projeto ficaria inviabilizado economicamente. Por isso, para quem tiver o interesse de se aprofundar, recomendo a leitura dos textos abaixo.
Pdf do Projeto de Lei Complementar [download]
Quem tiver interesse em conhecer o manual de encargos da FIFA, para ter idéia dos requisitos a serem obedecidos para a construção da Arena, clique nesse [link].
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Buenas, esgotamos as perguntas sobre a Arena. Lembrando que essa entrevista foi feita com dúvidas que vocês levantaram nos comentários do tópico Dúvidas sobre a Arena.
Espero que tenham gostado.
Caso tenha sobrado alguma questão, coloque nos comentários desse post até o dia 20 de janeiro que encaminharei para o Preis para fazermos um encerramento dessa matéria.


Um comentário:

Maria disse...

Não tive tempo para analisar todas as perguntas e as respostas.Meu tempo livre esteve, neste início de ano,bastante reduzido mas, vou estudar e comentarei sobre o material produzido.Não abandonei o blog. Tive necessdade de ler e estudar para montar um projeto de trabalho.